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Abschnitt - Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)

V. v. 12.05.2006 BGBl. I S. 1175 (Nr. 24); zuletzt geändert durch Artikel 1 V. v. 16.09.2009 BGBl. I S. 3041
Geltung ab 01.08.2006; FNA: 7628-8-2 Gedeckte Schuldverschreibungen
1 frühere Fassung | wird in 12 Vorschriften zitiert

Teil 3 Wertermittlungsverfahren

Abschnitt 2 Sachwertverfahren

§ 14 Grundlagen der Sachwertermittlung



Der Sachwert des Beleihungsobjekts setzt sich aus dem Bodenwert und dem nach § 16 zu ermittelnden Wert der baulichen Anlage zusammen. Zu der baulichen Anlage gehören auch die Außenanlagen.


§ 15 Bodenwert



(1) Zur Ermittlung des Bodenwerts sind Erhebungen anzustellen über

1.
die örtliche Lage, die Größe und den Zuschnitt des Grundstücks,

2.
die Art und das Maß der baurechtlich festgesetzten Nutzungsmöglichkeiten und die tatsächliche Nutzung,

3.
die Art und Beschaffenheit der Zuwegungen,

4.
die wichtigsten wirtschaftlichen und verkehrstechnischen Verbindungen,

5.
die Anschlussmöglichkeiten an Versorgungsleitungen und Kanalisation,

6.
die noch anfallenden Erschließungsbeiträge und

7.
vorhandene Richtwerte und Vergleichspreise.

(2) Der Bodenwert ist nach Quadratmetern der Grundstücksfläche anzusetzen. Bei der Ermittlung des Bodenwerts darf keine höherwertige Nutzung als zulässig zugrunde gelegt werden.


§ 16 Wert der baulichen Anlage



(1) Zur Ermittlung des Werts der baulichen Anlage sind die aus Erfahrungssätzen abzuleitenden Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheit des zu bewertenden Gebäudes zu vervielfachen (Herstellungswert). Die angesetzten Herstellungskosten müssen regional und objektspezifisch angemessen sein. Wertmäßig zu berücksichtigen sind dabei insbesondere

1.
die beabsichtigte und mögliche Verwendung,

2.
der Umfang und die Raumaufteilung,

3.
die Bauweise und die für den Rohbau verwendeten Materialien,

4.
die Ausstattung und die wertbeeinflussenden Nebenanlagen,

5.
das Alter und der Erhaltungszustand nach Maßgabe des § 17,

6.
sonstige wertbeeinflussende Umstände nach Maßgabe des § 18.

Die Kosten für Außenanlagen dürfen im Regelfall mit nicht mehr als 5 Prozent des Herstellungswerts angesetzt werden.

(2) Um eventuellen Baupreissenkungen und damit der nachhaltigen Gültigkeit der Ansätze Rechnung zu tragen, ist der nach Absatz 1 ermittelte Herstellungswert um einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent zu kürzen. Aus allen Bewertungen müssen der Ausgangswert je Raum- oder Flächeneinheit, der Sicherheitsabschlag sowie gegebenenfalls die Wertminderung wegen Alters ersichtlich sein.

(3) Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen, können nur in üblicher Höhe und soweit Berücksichtigung finden, wie ihnen eine dauernde Werterhöhung entspricht. Der Ansatz von Baunebenkosten ist auf bis zu 20 Prozent des nach Absatz 2 verminderten Herstellungswerts beschränkt.


§ 17 Wertminderung wegen Alters



(1) Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Nutzungsdauer der baulichen Anlage; sie ist in einem Prozentsatz des Herstellungswerts auszudrücken. Bei der Bestimmung der Wertminderung kann je nach Art und Nutzung der baulichen Anlage von einer gleichmäßigen oder von einer mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung ausgegangen werden.

(2) Ist die bei ordnungsgemäßem Gebrauch übliche Nutzungsdauer der baulichen Anlage durch Instandsetzungen oder Modernisierungen verlängert worden oder haben unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer geführt, soll der Bestimmung der Wertminderung wegen Alters die geänderte Restnutzungsdauer und die für die bauliche Anlage übliche Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden.


§ 18 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände



Sonstige nach den §§ 16 und 17 noch nicht erfasste, den Wert beeinflussende Umstände, insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein über- oder unterdurchschnittlicher Erhaltungszustand und ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der vorgesehenen Nutzung, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen.