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§ 12 - Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)

V. v. 12.05.2006 BGBl. I S. 1175 (Nr. 24); zuletzt geändert durch Artikel 5 V. v. 04.10.2022 BGBl. I S. 1614
Geltung ab 01.08.2006; FNA: 7628-8-2 Gedeckte Schuldverschreibungen
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§ 12 Kapitalisierung der Reinerträge



(1) 1Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach § 9 Abs. 2 verminderte Reinertrag ist in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer der baulichen Anlage und dem Kapitalisierungszinssatz mit dem sich daraus ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. 2Der Vervielfältiger V errechnet sich gemäß V = (qn - 1) / (qn · z), mit n = Restnutzungsdauer, q = 1 + z und z = Kapitalisierungszinssatz.

(2) 1Bei der Bemessung der Restnutzungsdauer ist im Gegensatz zur technischen Lebensdauer ausschließlich auf den Zeitraum abzustellen, in dem die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung noch wirtschaftlich betrieben werden kann. 2Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist unter Berücksichtigung der sich in zunehmend kürzer werdenden zeitlichen Abständen wandelnden Nutzeranforderungen objektspezifisch anhand der Fragestellung, wie lange die wirtschaftliche Nutzung des Objekts zu den angenommenen Erträgen gesichert erscheint, einzuschätzen. 3Bei im Inland belegenen Objekten sind die in Anlage 2 genannten Maximalsätze für die Nutzungsdauer baulicher Anlagen zu berücksichtigen.

(3) 1Der Kapitalisierungszinssatz entspricht dem angenommenen Zinssatz, mit dem die künftig erzielbaren nachhaltigen Reinerträge eines Grundstücks auf den Zeitraum ihrer angenommenen Zahlung nach vorsichtiger Schätzung erfahrungsgemäß diskontiert werden. 2Er muss aus der regional maßgeblichen langfristigen und nutzungsspezifischen Marktentwicklung abgeleitet werden. 3Verschiedene Nutzungsarten sind jeweils gesondert zu betrachten.

(4) 1Der bei im Inland belegenen Objekten in Ansatz zu bringende Kapitalisierungszinssatz beträgt vorbehaltlich des Satzes 3 und des Absatzes 5 bei wohnwirtschaftlicher Nutzung mindestens 3 Prozentpunkte, bei gewerblicher Nutzung mindestens 4 Prozentpunkte über der nach DIN 1333 auf die erste Nachkommastelle gerundeten von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Rendite 30-jähriger Bundesanleihen zuzüglich etwaiger für einzelne Nutzungsarten nach Anlage 3 zu berücksichtigender Aufschläge. 2Ist am 30. November eines Jahres die von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte Rendite 30-jähriger Bundesanleihen mindestens 0,5 Prozentpunkte höher oder niedriger als zu Beginn des der letzten Veränderung der Mindestkapitalisierungszinssätze vorhergehenden Monats, so verändert er sich zum 1. Januar des Folgejahres um die entsprechenden nach DIN 1333 auf die erste Nachkommastelle gerundeten Prozentpunkte. 3Vorbehaltlich des Absatzes 5 beträgt der Mindestkapitalisierungszinssatz bei wohnwirtschaftlicher Nutzung mindestens 3,5 Prozent und höchstens 5,5 Prozent, bei gewerblicher Nutzung mindestens 4,5 Prozent und höchstens 6,5 Prozent, jeweils zuzüglich etwaiger für einzelne Nutzungsarten nach Anlage 3 zu berücksichtigender Aufschläge. 4Die Bundesanstalt gibt die geänderten Mindestkapitalisierungszinssätze unverzüglich nach dem in Satz 2 genannten Zeitpunkt auf ihrer Internetseite bekannt.

(5) 1Die in Absatz 4 Satz 1 und 3 genannten Mindestkapitalisierungszinssätze dürfen für die Nutzungsarten Wohnen, Handel, Büro sowie Lager und Logistik um höchstens 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden, wenn es sich um erstklassige Immobilien handelt. 2Dies ist dann der Fall, wenn mindestens folgende Kriterien erfüllt sind:

1.
eine sehr gute Lage im Verdichtungsraum,

2.
ein entsprechend der jeweiligen Objektart bevorzugter Standort,

3.
eine gute Infrastruktur,

4.
eine gute Konzeption,

5.
eine hochwertige Ausstattung,

6.
eine hochwertige Bauweise,

7.
eine besonders hohe Marktgängigkeit und

8.
ein sehr guter Objektzustand.

3Ein Unterschreiten bedarf einer nachvollziehbaren, im Gutachten dokumentierten Begründung.





 

Frühere Fassungen von § 12 BelWertV

Die nachfolgende Aufstellung zeigt alle Änderungen dieser Vorschrift. Über die Links aktuell und vorher können Sie jeweils alte Fassung (a.F.) und neue Fassung (n.F.) vergleichen. Beim Änderungsgesetz finden Sie dessen Volltext sowie die Begründung des Gesetzgebers.

vergleichen mitmWv (verkündet)neue Fassung durch
aktuell vorher 08.10.2022Artikel 5 Pfandbriefrechtliche Änderungsverordnung
vom 04.10.2022 BGBl. I S. 1614

Bitte beachten Sie, dass rückwirkende Änderungen - soweit vorhanden - nach dem Verkündungsdatum des Änderungstitels (Datum in Klammern) und nicht nach dem Datum des Inkrafttretens in diese Liste einsortiert sind.



 

Zitierungen von § 12 BelWertV

Sie sehen die Vorschriften, die auf § 12 BelWertV verweisen. Die Liste ist unterteilt nach Zitaten in BelWertV selbst, Ermächtigungsgrundlagen, anderen geltenden Titeln, Änderungsvorschriften und in aufgehobenen Titeln.
 
interne Verweise

§ 4 BelWertV Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts (vom 08.10.2022)
... Zur Ermittlung des Beleihungswerts sind der Ertragswert (§§ 8 bis 13) und der Sachwert (§§ 14 bis 17) des Beleihungsobjekts getrennt zu ermitteln; ...
§ 5 BelWertV Gutachten (vom 08.10.2022)
... bei der Bemessung des Modernisierungsrisikos (§ 11 Abs. 7) und der Restnutzungsdauer ( § 12 Abs. 2 ) zu berücksichtigen. Die wesentlichen Objektdaten, Bewertungsparameter und ...
§ 8 BelWertV Grundlagen der Ertragswertermittlung
... ist der Ertragswert der baulichen Anlage, getrennt von dem Bodenwert, nach den §§ 9 bis 12 zu ermitteln. (2) Der Bodenwert ist nach § 15 zu ermitteln. (3) ...
§ 9 BelWertV Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage
... des Bodenwerts ergibt. Der Verzinsung ist der für die Kapitalisierung nach § 12 maßgebende Kapitalisierungszinssatz zugrunde zu legen. Ist das Grundstück ... nachvollziehbar darzulegen. (3) Der nach Absatz 2 verminderte Reinertrag ist nach § 12 zu ...
§ 25 BelWertV Besonderheiten bei Beleihungen im Ausland (vom 08.10.2022)
... erfolgt. (3) Bei der Ableitung des anzusetzenden Kapitalisierungszinssatzes nach § 12 Abs. 3 sind die in dem jeweiligen Markt nicht nur kurzfristig erreichten Spitzenwerte angemessen zu ... (4) Sofern eine Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer im Sinne des § 12 Abs. 2 in landesspezifischen Wertermittlungen unüblich oder nicht ausgewiesen ist, kann zur ... unüblich oder nicht ausgewiesen ist, kann zur Ermittlung des Vervielfältigers nach § 12 Abs. 1 eine ewige Restnutzungsdauer zugrunde gelegt werden, sofern die geringere tatsächliche ...
§ 28 BelWertV Inkrafttreten, Übergangsvorschriften (vom 08.10.2022)
... auf ihrer Internetseite unverzüglich nach dem 8. Oktober 2022 die bis zu einer Anpassung nach § 12 Absatz 4 Satz 2 maßgeblichen Mindestkapitalisierungszinssätze nach § 12 Absatz 4 Satz 1 auf der ... nach § 12 Absatz 4 Satz 2 maßgeblichen Mindestkapitalisierungszinssätze nach § 12 Absatz 4 Satz 1 auf der Grundlage der für den 30. September 2022 von der Deutschen Bundesbank ...
Anlage 2 BelWertV (zu § 12 Absatz 2) Maximalsätze für die Nutzungsdauer in Deutschland belegener baulicher Anlagen (vom 08.10.2022)
Anlage 3 BelWertV (zu § 12 Absatz 4) Bei den Mindestkapitalisierungszinssätzen nach § 12 Absatz 4 für einzelne Nutzungsarten zu berücksichtigende Aufschläge (vom 08.10.2022)
 
Zitate in Änderungsvorschriften

Pfandbriefrechtliche Änderungsverordnung
V. v. 04.10.2022 BGBl. I S. 1614
Artikel 5 PfandRÄndV Änderung der Beleihungswertermittlungsverordnung
...  (1) Zur Ermittlung des Beleihungswerts sind der Ertragswert (§§ 8 bis 13) und der Sachwert (§§ 14 bis 17) des Beleihungsobjekts getrennt zu ermitteln; ... „Abzug der in den Absätzen 3 bis 5 genannten Kosten" ersetzt. 6. § 12 wird wie folgt geändert: a) Absatz 1 wird wie folgt geändert:  ... auf ihrer Internetseite unverzüglich nach dem 8. Oktober 2022 die bis zu einer Anpassung nach § 12 Absatz 4 Satz 2 maßgeblichen Mindestkapitalisierungszinssätze nach § 12 Absatz 4 Satz 1 auf der ... nach § 12 Absatz 4 Satz 2 maßgeblichen Mindestkapitalisierungszinssätze nach § 12 Absatz 4 Satz 1 auf der Grundlage der für den 30. September 2022 von der Deutschen Bundesbank ... Prozent." 21. Anlage 2 wird wie folgt gefasst: „Anlage 2 (zu § 12 Absatz 2 ) Maximalsätze für die Nutzungsdauer in Deutschland belegener baulicher Anlagen  ... Jahre." 22. Anlage 3 wird wie folgt gefasst: „Anlage 3 (zu § 12 Absatz 4 ) Bei den Mindestkapitalisierungszinssätzen nach § 12 Absatz 4 für einzelne ... „Anlage 3 (zu § 12 Absatz 4) Bei den Mindestkapitalisierungszinssätzen nach § 12 Absatz 4 für einzelne Nutzungsarten zu berücksichtigende Aufschläge A) ...