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Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG)


Eingangsformel



Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:


Artikel 1 Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs


Artikel 1 wird in 2 Vorschriften zitiert und ändert mWv. 28. April 2015 BGB § 556d (neu), mWv. 1. Juni 2015 § 549, § 556d, § 556e (neu), § 556f (neu), § 556g (neu), § 557a, § 557b

Das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218) geändert worden ist, wird wie folgt geändert:

1.
In der Inhaltsübersicht wird nach der Angabe zu Buch 2 Abschnitt 8 Titel 5 Untertitel 2 Kapitel 2 Unterkapitel 1 folgende Angabe eingefügt:

„Unterkapitel 1a Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten".

2.
§ 549 wird wie folgt geändert:

a)
In Absatz 2 werden in dem Satzteil vor Nummer 1 nach dem Wort „Vorschriften" die Wörter „über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g)," eingefügt.

b)
In Absatz 3 wird die Angabe „557" durch die Angabe „556d" ersetzt.

3.
Nach § 556c wird folgendes Unterkapitel 1a eingefügt:

„Unterkapitel 1a Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten

§ 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

abweichendes Inkrafttreten am 28.04.2015

 
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1.
die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2.
die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3.
die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4.
geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Ende abweichendes Inkrafttreten


 
§ 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.

§ 556f Ausnahmen

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

§ 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.

(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.

(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3 bedürfen der Textform."

4.
§ 557a wird wie folgt geändert:

a)
Nach Absatz 3 wird folgender Absatz 4 eingefügt:

„(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten."

b)
Der bisherige Absatz 4 wird Absatz 5.

5.
§ 557b wird wie folgt geändert:

a)
Nach Absatz 3 wird folgender Absatz 4 eingefügt:

„(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden."

b)
Der bisherige Absatz 4 wird Absatz 5.


Artikel 2 Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche


Artikel 2 wird in 1 Vorschrift zitiert und ändert mWv. 1. Juni 2015 EGBGB Artikel 229

Dem Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2494; 1997 I S. 1061), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218) geändert worden ist, wird folgender § 35 angefügt:

 
„§ 35 Übergangsvorschriften zum Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015

(1) Die §§ 556d bis 556g, 557a Absatz 4 und § 557b Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind nicht anzuwenden auf Mietverträge und Staffelmietvereinbarungen über Wohnraum, die abgeschlossen worden sind, bevor die vertragsgegenständliche Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fällt.

(2) § 557a Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht mehr anzuwenden auf Mietstaffeln, deren erste Miete zu einem Zeitpunkt fällig wird, in dem die vertragsgegenständliche Mietwohnung nicht mehr in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fällt."


Artikel 3 Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung


Artikel 3 ändert mWv. 1. Juni 2015 WoVermG § 2, § 3, § 4, § 5, § 8

Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) geändert worden ist, wird wie folgt geändert:

1.
§ 2 wird wie folgt geändert:

a)
Dem Absatz 1 wird folgender Satz angefügt:

„Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform."

b)
Nach Absatz 1 wird folgender Absatz 1a eingefügt:

„(1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1)."

c)
In Absatz 2 wird in dem Satzteil vor Nummer 1 nach der Angabe „Absatz 1" die Angabe „Satz 1" eingefügt.

d)
In Absatz 3 Satz 1 wird nach der Angabe „Absatz 1" die Angabe „Satz 1" eingefügt.

e)
Absatz 5 wird wie folgt gefasst:

„(5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn

1.
sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder

2.
durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen."

2.
§ 3 wird wie folgt geändert:

a)
In Absatz 1 wird nach der Angabe „§ 2 Abs. 1" die Angabe „Satz 1" eingefügt.

b)
Absatz 2 Satz 2 wird aufgehoben.

c)
In Absatz 3 Satz 1 wird nach der Angabe „§ 2 Abs. 1" die Angabe „Satz 1" eingefügt.

3.
In § 4 Satz 2 wird nach der Angabe „§ 2 Abs. 1" die Angabe „Satz 1" eingefügt.

4.
In § 5 Absatz 2 wird die Angabe „§ 3 Abs. 2 Satz 2" durch die Wörter „§ 2 Absatz 5 Nummer 2" ersetzt.

5.
§ 8 wird wie folgt geändert:

a)
Absatz 1 wird wie folgt geändert:

aa)
Der Nummer 1 wird folgende Nummer 1 vorangestellt:

„1.
entgegen § 2 Absatz 1a vom Wohnungssuchenden ein Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt,".

bb)
Die bisherige Nummer 1 wird Nummer 1a.

b)
In Absatz 2 wird die Angabe „Nr. 2" durch die Wörter „Nummer 1 und 2" und die Angabe „Nr. 1" durch die Angabe „Nummer 1a" ersetzt.


Artikel 4 Inkrafttreten



In Artikel 1 Nummer 3 tritt § 556d Absatz 2 am Tag nach der Verkündung*) in Kraft. Im Übrigen tritt dieses Gesetz am 1. Juni 2015 in Kraft.


---
*)
Anm. d. Red.: Die Verkündung erfolgte am 27. April 2015.


Schlussformel



Die verfassungsmäßigen Rechte des Bundesrates sind gewahrt.

Das vorstehende Gesetz wird hiermit ausgefertigt. Es ist im Bundesgesetzblatt zu verkünden.

Der Bundespräsident

Joachim Gauck

Die Bundeskanzlerin

Dr. Angela Merkel

Der Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz

Heiko Maas