Artikel 5 - Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich (GModGEG k.a.Abk.)

G. v. 23.07.2026 BGBl. 2026 I Nr. 226; Geltung ab 29.07.2026, abweichend siehe Artikel 9

Artikel 5 Änderung des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz vom 5. Dezember 2022 (BGBl. I S. 2154) wird wie folgt geändert:

1. Die Überschrift wird durch die folgende Überschrift ersetzt:

„Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten und zur Aufteilung der Betriebskosten bei Einbau einer mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickten Heizungsanlage".

2. In § 1 Satz 1 wird nach der Angabe „eines Gebäudes" die Angabe „sowie die Aufteilung der Betriebskosten für Wohnraummietverhältnisse bei Einbau und Betrieb einer Heizungsanlage nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert worden ist," eingefügt.

3. § 2 wird wie folgt geändert:

a) Nach Absatz 2 wird der folgende Absatz 3 eingefügt:

„(3) Dieses Gesetz regelt bei Einbau und Betrieb einer Heizungsanlage nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes für Wohnraummietverhältnisse die Aufteilung der Kosten der nach dieser Vorschrift verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoffe sowie der Netzentgelte nach § 40 Absatz 3 Nummer 4 des Energiewirtschaftsgesetzes vom 7. Juli 2005 (BGBl. I S. 1970, 3621), das zuletzt durch Artikel 5 des Gesetzes vom 29. März 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 84) geändert worden ist."

b) Die bisherigen Absätze 3 bis 6 werden zu den Absätzen 4 bis 7.

4. § 3 Absatz 1 wird wie folgt geändert:

a) In Nummer 4 wird die Angabe „Kilowattstunden sowie" durch die Angabe „Kilowattstunden," ersetzt.

b) In Nummer 5 wird die Angabe „Erstattungsansprüche." durch die Angabe „Erstattungsansprüche sowie" ersetzt.

c) Nach Nummer 5 wird die folgende Nummer 6 eingefügt:

„6. im Fall der Belieferung eines Gebäudes, in dem auch Wohnraum vermietet wird und das durch eine Heizungsanlage nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes mit Wärme oder Wärme und Warmwasser versorgt wird, den Preisbestandteil für den nach dieser Vorschrift verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoff nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes."

4a. Nach § 3 wird der folgende § 3a eingefügt:

„§ 3a Grundsatz

(1) Brennstofflieferanten ist es verboten, einen nach § 3 Absatz 1 Nummer 6 auszuweisenden Preisbestandteil zu erheben, der nicht sachlich gerechtfertigt ist. Eine sachliche Rechtfertigung kann sich insbesondere ergeben aus Beschaffungsverträgen des Brennstofflieferanten. Die Darlegungs- und Beweislast für die sachliche Rechtfertigung trägt der Brennstofflieferant.

(2) Das Bundeskartellamt ist zuständig für die Überprüfung von Absatz 1. Es kann das Verhalten eines Brennstofflieferanten, der den Preisbestandteil nach § 3 Absatz 1 Nummer 6 auszuweisen hat, auf die Einhaltung der Maßgabe nach Absatz 1 Satz 1 und 2 überprüfen, wenn ein Anfangsverdacht eines Verstoßes gegen diese Maßgabe besteht. Im Rahmen des Aufgreifermessens ist insbesondere die Marktbedeutung des Brennstofflieferanten zu berücksichtigen. Das Bundeskartellamt kann den Brennstofflieferanten verpflichten, ein gegen Absatz 1 Satz 1 und 2 verstoßendes Verhalten abzustellen und ihm die hierfür erforderlichen Maßnahmen aufgeben. In der Abstellungsverfügung kann es eine Rückerstattung der aus dem gegen Absatz 1 Satz 1 und 2 verstoßenden Verhalten erwirtschafteten Vorteile anordnen. Die Höhe des Rückerstattungsbetrags kann geschätzt werden.

(3) Die §§ 32, 32b, 50e, 50f, 86a, 91, 92, 94, 95 sowie die Vorschriften des Kapitels 3 des Teils 2 und des Kapitels 1 des Teils 3 des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Juni 2013 (BGBl. I S. 1750, 3245), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. Juni 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 191) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung sind entsprechend anzuwenden. Dies gilt auch für die von ihnen in Bezug genommenen und auf sie verweisenden Vorschriften.

(4) Die Vorschriften des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen bleiben anwendbar. Die Aufgaben und Zuständigkeiten der Kartellbehörden bleiben unberührt."

4b. Die Überschrift zu Abschnitt 3 wird durch die folgende Überschrift ersetzt:

„Abschnitt 3 Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten und Aufteilung der Betriebskosten bei Einbau einer mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickten Heizungsanlage".

5. Nach § 5 werden die folgenden §§ 5a bis 5d eingefügt:

„§ 5a Kostenverteilung bei Einbau und Betrieb einer Heizungsanlage gemäß § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes in Bestandsgebäuden

(1) Bei Einbau und Betrieb einer Heizungsanlage nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes ermittelt der Vermieter für Wohnraummietverhältnisse in Bestandsgebäuden im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung für die Versorgung der Abrechnungseinheit mit Wärme oder Wärme und Warmwasser unter entsprechender Anwendung von § 5 Absatz 1 Satz 5

1. die im Abrechnungszeitraum ab dem 1. Januar 2028 für die Belieferung mit Gas angefallenen Netzentgelte nach § 40 Absatz 3 Nummer 4 des Energiewirtschaftsgesetzes und

2. die im Abrechnungszeitraum ab dem 1. Januar 2029 für die Belieferung mit den nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoffen angefallenen Kosten unter Zugrundelegung des nach § 3 Absatz 1 Nummer 6 angegebenen Preisbestandteils.

(2) Versorgt sich der Mieter im Fall des Absatzes 1 selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, ermittelt der Mieter im Zuge der jährlichen Betriebskostenabrechnung die im Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten nach Absatz 1.

(3) Vermieter und Mieter tragen jeweils hälftig die durch den Einbau und Betrieb einer Anlage nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes zur Belieferung von Wohnraum mit Wärme oder Wärme und Warmwasser verursachten

1. Kosten nach Absatz 1 Nummer 1 ab dem 1. Januar 2028,

2. Kohlendioxidkosten in Abweichung von § 5 Absatz 2 ab dem 1. Januar 2028 und

3. Kosten nach Absatz 1 Nummer 2 ab dem 1. Januar 2029 bezüglich des Brennstoffanteils von maximal 30 Prozent am insgesamt verbrauchten Brennstoff.

(4) Wird eine Heizungsanlage nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes aufgrund eines irreparablen Ausfalls der bestehenden Heizungsanlage weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 neu eingebaut, finden die Absätze 1 bis 3 für zwölf Monate ab dem Einbau der Heizungsanlage keine Anwendung. Während des in § 43 Absatz 7 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes genannten Zeitraums kommen die Absätze 1 bis 3 nicht zur Anwendung, wenn zum Zeitpunkt des irreparablen Ausfalls der bestehenden Heizungsanlage keine Pflicht nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes besteht. Im Fall des § 43 Absatz 7 Satz 2 des Gebäudemodernisierungsgesetzes finden die Absätze 1 bis 3 für zwölf Monate ab dem Zeitpunkt des Einbaus der Heizungsanlage keine Anwendung, wenn zum Zeitpunkt des irreparablen Ausfalls der bestehenden Heizungsanlage keine Pflicht nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes besteht.

§ 5b Kostenverteilung bei Einbau und Betrieb einer Heizungsanlage nach § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes in Neubauten

Die Regelungen des § 5a sind entsprechend auf Wohnraummietverhältnisse in Gebäuden, die bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden, anzuwenden. Satz 1 ist nicht anzuwenden auf die Errichtung von Gebäuden, für die die Bauantragstellung oder der Antrag auf Zustimmung oder die Bauanzeige vor dem 13. Mai 2026 erfolgte.

§ 5c Evaluierung

Die Regelungen der §§ 5a und 5b werden im Jahr 2036 im Hinblick auf ihre Verteilungswirkung evaluiert. Die Verteilungswirkung wird in Bezug sowohl auf die Kosten der Vermieter als auch auf die Kosten der Mieter evaluiert.

§ 5d Härtefall bei Betrieb einer Heizungsanlage gemäß § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes

(1) Der Vermieter hat abweichend von § 5a Absatz 3 und § 5b nur die Kohlendioxidkosten gemäß § 5 Absatz 2 zu tragen, wenn

1. der vermietete Wohnraum nicht in einem Gebiet liegt, das durch eine Rechtsverordnung gemäß § 556d Absatz 2 Satz 1, § 558 Absatz 3 Satz 3 oder § 577a Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt wird,

2. die vereinbarte Miete weniger als 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches) beträgt,

3. der Vermieter nicht mehr als sechs Wohnungen vermietet,

4. das vermietete Gebäude der Effizienzklasse G oder H nach § 86 Absatz 1 Anlage 10 des Gebäudemodernisierungsgesetzes zugeordnet ist und

5. die Kostenbeteiligung des Vermieters im Umfang des § 5a Absatz 3 für diesen eine persönliche Härte bedeuten würde, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen ist.

Liegt der vermietete Wohnraum in einem Gebiet, das durch eine Rechtsverordnung gemäß § 556d Absatz 2 Satz 1, § 558 Absatz 3 Satz 3 oder § 577a Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt wird, gilt Satz 1 in den Fällen des Absatzes 2 Nummer 3 und 4 unter der Voraussetzung, dass die vereinbarte Miete nach Satz 1 Nummer 2 weniger als 70 Prozent beträgt.

(2) Im Rahmen der Abwägung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 sind insbesondere zu berücksichtigen:

1. der wirtschaftliche Aufwand einer alternativen Beheizung, die nicht den Anforderungen des § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes unterfällt,

2. die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Vertragsparteien,

3. ob der Einbau einer Wärmepumpe technisch nicht möglich ist und kein Fernwärmenetz zur Verfügung steht, an welches das Gebäude mit dem vermieteten Wohnraum angeschlossen werden könnte, und

4. im Fall von vermietetem Wohneigentum in einem Gebäude, ob eine Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft es dem Wohnungseigentümer nicht ermöglicht, auf eine alternative Beheizung, die nicht den Anforderungen des § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes unterfällt, umzustellen, obwohl sich der vermietende Eigentümer für eine entsprechende Beschlussfassung eingesetzt hat, dabei jedoch überstimmt worden ist oder eine entsprechende Beschlussfassung verhindert worden ist.

(3) Bei der Vermietung einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen hat der Vermieter abweichend von § 5a Absatz 3 und § 5b nur die Kohlendioxidkosten gemäß § 5 Absatz 2 zu tragen, wenn beide Wohnungen durch eine gemeinsame Wärmeversorgung versorgt werden. Satz 1 gilt nicht, wenn das Gebäude in einem Gebiet liegt, das durch eine Rechtsverordnung gemäß § 556d Absatz 2 Satz 1, § 558 Absatz 3 Satz 3 oder § 577a Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt wird.

(4) Der Vermieter hat den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages in Textform über das Vorliegen der Voraussetzungen des Härtefalls zu informieren. Liegen die Voraussetzungen erst nach Abschluss des Mietvertrages vor, hat die Information bei der erstmaligen Geltendmachung des Härtefalles zu erfolgen. Bei Änderung der maßgeblichen Umstände hat die Information erneut zu erfolgen. Maßgebliche Umstände, die dem Mieter erst nach den in den Sätzen 1 bis 3 genannten Zeitpunkten mitgeteilt werden, werden im jeweiligen Abrechnungszeitraum nicht berücksichtigt."

6. § 6 wird wie folgt geändert:

a) Die Überschrift wird durch die folgende Überschrift ersetzt:

„§ 6 Begrenzung der Umlagefähigkeit; Erstattungsanspruch des Mieters".

b) Absatz 1 wird wie folgt geändert:

aa) In Satz 1 wird die Angabe „§ 3 Absatz 1 Nummer 33 des Gebäudeenergiegesetzes vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), das durch Artikel 18a des Gesetzes vom 20. Juli 2022 (BGBl. I S. 1237) geändert worden ist," durch die Angabe „§ 3 Absatz 1 Nummer 33 des Gebäudemodernisierungsgesetzes" ersetzt.

bb) Nach Satz 1 wird der folgende Satz eingefügt:

„Satz 1 ist entsprechend anwendbar auf Kosten nach § 5a Absatz 3 und § 5b."

c) Absatz 2 wird wie folgt geändert:

aa) Satz 1 wird durch die folgenden Sätze ersetzt:

„Versorgt sich der Mieter selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, so hat der Vermieter dem Mieter den Anteil der Kosten zu erstatten, den der Vermieter nach § 5 Absatz 3, § 5a Absatz 3 oder § 5b zu tragen hat. § 5 Absatz 1 Satz 5 gilt entsprechend."

bb) Nach Satz 5 wird der folgende Satz eingefügt:

„Im Fall des Satzes 1 hat der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages und bei Einbau einer Heizungsanlage, die den Anforderungen des § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes unterfällt, in Textform über das Vorliegen der Pflicht nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes und den Erstattungsanspruch nach Satz 1 hinzuweisen."

7. § 7 wird wie folgt geändert:

a) Die Überschrift wird durch die folgende Überschrift ersetzt:

„§ 7 Abrechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils an den Kohlendioxidkosten und den Kosten für verpflichtend anteilig zu nutzende Brennstoffe nach § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes und den Netzentgelten".

b) Nach Absatz 4 wird der folgende Absatz 5 eingefügt:

„(5) Der Vermieter ermittelt die auf den oder die Mieter gemäß § 5a Absatz 3 entfallenden Kosten, indem er die im Abrechnungszeitraum verursachten Kosten gemäß § 5a Absatz 1 berechnet und den auf den Vermieter entfallenden Anteil nach § 5a Absatz 3 abzieht. Der Vermieter berechnet sodann den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den Kosten gemäß der Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten auf Grundlage der §§ 6 bis 10 der Verordnung über Heizkostenabrechnung. Absatz 4 ist entsprechend anwendbar."

8. In § 8 Absatz 1 Satz 1 wird die Angabe „Gebäudeenergiegesetzes" durch die Angabe „Gebäudemodernisierungsgesetzes" ersetzt.