Unterabschnitt 1 - Pfandbriefgesetz (PfandBG)

G. v. 22.05.2005 BGBl. I S. 1373; zuletzt geändert durch Artikel 9 G. v. 22.12.2023 BGBl. 2023 I Nr. 411
Geltung ab 19.07.2005; FNA: 7628-8 Gedeckte Schuldverschreibungen

Abschnitt 3 Besondere Vorschriften über die Deckungswerte

Unterabschnitt 1 Hypothekenpfandbriefe

§ 12 Deckungswerte

(1) Zur Deckung für Hypothekenpfandbriefe nach § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 dürfen nur Hypotheken benutzt werden, soweit sie den Erfordernissen der §§ 13 bis 16 entsprechen.

(2) Steht der Pfandbriefbank eine Hypothek an einem Grundstück zu, das sie zur Verhütung eines Verlustes an der Hypothek erworben hat, so darf sie die Hypothek nur auf Grund einer neuen Beleihungswertermittlung nach § 16 zur Deckung verwenden.

(3) ¹Die eingetragenen Deckungswerte erstrecken sich auch auf alle Forderungen, deren Inhaber die Pfandbriefbank ist und die auf die wirtschaftliche Substanz des Grundstücks gerichtet sind, insbesondere Forderungen, auf die sich die Hypothek bei inländischen Grundstücken nach den §§ 1120, 1123, 1126, 1127 und 1128 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erstrecken würde, auf Ansprüche aus mit der Bestellung des Grundpfandrechtes in dieselbe notarielle Urkunde aufgenommenen, eine selbständige Zahlungsverpflichtung begründenden Erklärungen sowie auf Ansprüche der Pfandbriefbank aus eigenem oder abgetretenem Recht aus einer Versicherung nach § 15, auf die Übertragung des Grundstücks oder grundstücksgleiche oder vergleichbare Rechte und auf die Auskehr des Erlöses einer Verwertung. ²Für Ansprüche nach § 251 Absatz 3 Satz 1 und § 253 Absatz 4 Satz 3 der Insolvenzordnung und § 64 Absatz 3 Satz 1 und § 66 Absatz 5 Satz 3 des Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetzes gilt Satz 1 entsprechend.

Text in der Fassung des Artikels 9 Kreditzweitmarktförderungsgesetz G. v. 22. Dezember 2023 BGBl. 2023 I Nr. 411 m.W.v. 30. Dezember 2023

§ 13 Belegenheit der Sicherheiten

(1) ¹Die Hypotheken müssen lasten auf Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten oder solchen Rechten einer ausländischen Rechtsordnung, die den grundstücksgleichen Rechten deutschen Rechts vergleichbar sind. ²Die belasteten Grundstücke und die Grundstücke, an denen die belasteten Rechte bestehen, müssen in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum, in der Schweiz, im Vereinigten Königreich Großbritannien und Nordirland, in den Vereinigten Staaten von Amerika, in Kanada, in Japan, in Australien, in Neuseeland oder in Singapur belegen sein; der Gesamtbetrag der Beleihungen in Staaten, die nicht der Europäischen Union angehören, bei denen nicht sichergestellt ist, dass sich das Vorrecht der Pfandbriefgläubiger nach § 30 Abs. 1 auf die Forderungen der Pfandbriefbank aus diesen Beleihungen erstreckt, darf 10 Prozent des Gesamtbetrages der Beleihungen, bei denen das Vorrecht sichergestellt ist, nicht übersteigen.

(2) Die Beleihung befristeter Rechte ist nur zulässig, wenn die planmäßige Tilgung der Hypothek spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Rechts endet und nicht länger dauert, als zur buchmäßigen Abschreibung des Bauwerks nach wirtschaftlichen Grundsätzen erforderlich ist.

Text in der Fassung des Artikels 7 Brexit-Steuerbegleitgesetz (Brexit-StBG) G. v. 25. März 2019 BGBl. I S. 357 m.W.v. 29. März 2019

§ 14 Beleihungsgrenze

Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank auf Grund einer Wertermittlung nach § 16 festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt werden.

Text in der Fassung des Artikels 1 Gesetz zur Fortentwicklung des Pfandbriefrechts G. v. 20. März 2009 BGBl. I S. 607 m.W.v. 26. März 2009

§ 15 Versicherungspflicht

¹Werden mit dem Grundstück fest verbundene Bauwerke beim Beleihungswert werterhöhend berücksichtigt, muss während der gesamten Dauer der Beleihung sichergestellt sein, dass die Pfandbriefbank im Falle der Beschädigung oder Zerstörung des Bauwerks, sofern dieses nicht wiederhergestellt wird, eine Entschädigungsleistung aus einer Versicherung erhält. ²Die Versicherung muss mindestens die nach Art und Lage des Objektes erheblichen Schadensrisiken erfassen. ³Die Höhe der Versicherung muss mindestens Folgendes abdecken:

1. die für eine Wiederherstellung der in Satz 1 genannten Bauwerke erwartungsgemäß aufzuwendenden Kosten,

2. den bei Eintritt erheblicher Risiken an den in Satz 1 genannten Bauwerken mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht überschrittenen Schaden oder

3. die jeweils ausstehende Darlehensforderung, begrenzt auf den Zeitwertschaden, den die Pfandbriefbank aus einer wertangemessenen Gebäudeversicherung im Schadensfall erhalten hätte.

⁴Ist die Versicherung für eine Vielzahl von Objekten oder eine Vielzahl von ausstehenden Darlehensforderungen abgeschlossen, so ist die Vereinbarung einer Begrenzung der Versicherungsleistung auf den in einem Zeitraum von einem Jahr mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht überschrittenen Schaden (Jahreshöchstentschädigung) zulässig. ⁵Bei einer Gebäudeeinzelversicherung ist eine Jahreshöchstentschädigung für einzelne Gefahrenarten mit Ausnahme der Feuergefahr zulässig. ⁶Die Pfandbriefbank darf die Versicherung für eigene Rechnung nur abschließen, wenn eine Verpflichtung des Darlehensnehmers zum Abschluss einer entsprechenden Versicherung nach Satz 3 Nummer 1 oder Nummer 2 besteht.

Text in der Fassung des Artikels 1 CBD-Umsetzungsgesetz G. v. 12. Mai 2021 BGBl. I S. 1063 m.W.v. 1. Juli 2021

§ 16 Beleihungswertermittlung

(1) Die als Grundlage für die Beleihungswertfestsetzung dienende Wertermittlung ist von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen muss.

(2) ¹Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. ²Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. ³Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. ⁴Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

(3) ¹Die zur Deckung verwendeten Hypotheken an Bauplätzen sowie an solchen Neubauten, die noch nicht fertig gestellt und ertragsfähig sind, dürfen zusammen 10 Prozent des Gesamtbetrages der zur Deckung der Hypothekenpfandbriefe benutzten Deckungswerte nicht überschreiten. ²Hypotheken an Bauplätzen dürfen 1 Prozent des Gesamtbetrages der zur Deckung der Hypothekenpfandbriefe benutzten Deckungswerte nicht überschreiten. ³Hypotheken an Grundstücken, die einen dauernden Ertrag nicht gewähren, insbesondere an Gruben und Brüchen, sind von der Verwendung zur Deckung ebenso ausgeschlossen wie Hypotheken an Bergwerken. ⁴Hypotheken an anderen Berechtigungen, für welche die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften Anwendung finden, sind von der Verwendung zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen ebenfalls ausgeschlossen, sofern die Berechtigungen einen dauernden Ertrag nicht gewähren.

(4) ¹Das Bundesministerium der Finanzen wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung, die nicht der Zustimmung des Bundesrates bedarf, Einzelheiten der Methodik und Form der Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an die Qualifikation des Gutachters zu bestimmen. ²Die Rechtsverordnung kann für die Bewertung von überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Beleihungsobjekten Erleichterungen vorsehen. ³Vor Erlass der Rechtsverordnung sind die Spitzenverbände der Kreditwirtschaft anzuhören. ⁴Das Bundesministerium der Finanzen kann diese Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht übertragen.

Text in der Fassung des Artikels 9 Kreditzweitmarktförderungsgesetz G. v. 22. Dezember 2023 BGBl. 2023 I Nr. 411 m.W.v. 30. Dezember 2023

§ 17 (aufgehoben)

Text in der Fassung des Artikels 1 Gesetz zur Fortentwicklung des Pfandbriefrechts G. v. 20. März 2009 BGBl. I S. 607 m.W.v. 26. März 2009

§ 18 Grundschulden und ausländische Sicherungsrechte

(1) Im Sinne dieses Gesetzes stehen den Hypotheken die Grundschulden und solche ausländische Sicherungsrechte gleich, die eine vergleichbare Sicherheit bieten und den Gläubiger berechtigen, seine Forderung auch durch Verwertung des belasteten Grundstücks oder Rechts im Sinne des § 13 Abs. 1 Satz 1 zu befriedigen.

(2) ¹Auf Grundschulden, die auf Grund einer Zweckvereinbarung zwischen der Pfandbriefbank und dem jeweiligen Grundstückseigentümer der Sicherung einer Darlehensforderung dienen, ist § 12 Abs. 1 mit der Maßgabe anzuwenden, dass an die Stelle der Hypotheken die Grundschulden nebst den ihr zugrunde liegenden Darlehensforderungen treten. ²§ 5 Absatz 1a gilt entsprechend, wenn eine Zweckvereinbarung mehrere Forderungen umfasst. ³Mehrere zur Deckung bestimmte Forderungen haben im Zweifel gleichen Rang. ⁴Soweit ausländische Sicherungsrechte Forderungen unterschiedlicher Gläubiger sichern, bestimmt sich der Rang einer zur Deckung bestimmten Forderung nach den Regeln des jeweils anwendbaren Rechts.

(3) Hat die Pfandbriefbank ein Grundstück zur Verhütung von Verlusten an einer ihr an dem Grundstück zustehenden Hypothek oder Grundschuld bei der Zwangsversteigerung erworben und an Stelle der gelöschten Hypothek oder Grundschuld für sich eine Grundschuld eintragen lassen, so findet auf diese § 12 Abs. 2 entsprechende Anwendung.

Text in der Fassung des Artikels 2 CRD IV-Umsetzungsgesetz G. v. 28. August 2013 BGBl. I S. 3395 m.W.v. 1. Januar 2014

§ 19 Weitere Deckungswerte

(1) ¹Die in § 12 Absatz 1 vorgeschriebene Deckung kann auch erfolgen

1. nach Maßgabe einer auf Grund des § 4b Absatz 5 erlassenen Allgemeinverfügung bis zu insgesamt 8 Prozent des Gesamtbetrages der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe durch Ansprüche auf den bei vorzeitiger Beendigung des Rahmenvertrags einheitlich an die Pfandbriefbank zu zahlenden Betrag eines Derivategeschäfts, das mit einem Vertragspartner nach § 4b Absatz 4 Nummer 4 unter den dort genannten Voraussetzungen besteht;

2. bis zu insgesamt 10 Prozent des Gesamtbetrages der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe

a) durch Geldforderungen, sofern die Höhe der Forderungen der Pfandbriefbank bereits beim Erwerb bekannt ist, deren Erfüllung nicht bedingt, anderen Forderungen rechtsgeschäftlich nachgeordnet oder in sonstiger Weise eingeschränkt ist, gegen Kreditinstitute, die die Bedingungen des § 4 Absatz 1 Satz 3 Nummer 3 erfüllen und denen ein der Bonitätsstufe 2 entsprechendes Risikogewicht zugewiesen ist,

b) durch jeweilige Guthaben aus einer Kontoverbindung mit den in Buchstabe a genannten Kreditinstituten,

c) durch Ansprüche auf den bei vorzeitiger Beendigung des Rahmenvertrags einheitlich an die Pfandbriefbank zu zahlenden Betrag eines Derivategeschäfts, das mit einem Kreditinstitut abgeschlossen ist, das die Bedingungen des § 4 Absatz 1 Satz 3 Nummer 3 erfüllt und dem ein der Bonitätsstufe 2 entsprechendes Risikogewicht zugewiesen ist;

3. bis zu insgesamt 15 Prozent des Gesamtbetrages der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe

a) durch Deckungswerte der in § 4 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 bezeichneten Art, sofern es sich nicht um Schuldverschreibungen handelt,

b) durch Geldforderungen, sofern die Höhe der Forderungen der Pfandbriefbank bereits beim Erwerb bekannt ist, deren Erfüllung nicht bedingt, anderen Forderungen rechtsgeschäftlich nachgeordnet oder in sonstiger Weise eingeschränkt ist,

aa) gegen die Europäische Zentralbank,

bb) gegen Zentralbanken der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder anderer Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder

cc) gegen Kreditinstitute, die die Bedingungen des § 4 Absatz 1 Satz 3 Nummer 3 erfüllen und denen ein der Bonitätsstufe 1 entsprechendes Risikogewicht zugewiesen ist,

c) durch jeweilige Guthaben aus einer Kontoverbindung mit den in Buchstabe b genannten Stellen,

d) durch Ansprüche auf den bei vorzeitiger Beendigung des Rahmenvertrags einheitlich an die Pfandbriefbank zu zahlenden Betrag eines Derivategeschäfts, das abgeschlossen ist mit

aa) dem Bund,

bb) einem Land oder

cc) einem Kreditinstitut, das die Bedingungen des § 4 Absatz 1 Satz 3 Nummer 3 erfüllt und dem ein der Bonitätsstufe 1 entsprechendes Risikogewicht zugewiesen ist;

4. bis zu insgesamt 20 Prozent des Gesamtbetrages der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe durch Deckungswerte der in § 20 Absatz 1 bezeichneten Art, sofern es sich um Schuldverschreibungen handelt;

²Bei der Deckung gemäß Satz 1 Nummer 2 sind die in Satz 1 Nummer 1 genannten Deckungswerte anzurechnen. ³Bei der Deckung gemäß Satz 1 Nummer 3 sind die in Satz 1 Nummer 1 und 2 genannten Deckungswerte anzurechnen. ⁴Bei der Deckung gemäß Satz 1 Nummer 4 sind die in Satz 1 Nummer 1 bis 3 genannten Deckungswerte anzurechnen. ⁵Der Anteil an Geldforderungen nach Satz 1 Nummer 1 bis 3, auch als jeweiliges Guthaben aus einer Kontoverbindung, und Ansprüchen auf den bei vorzeitiger Beendigung des Rahmenvertrags einheitlich an die Pfandbriefbank zu zahlenden Betrag eines Derivategeschäfts gegen ein Kreditinstitut oder Kreditinstitute, die derselben Gruppe im Sinne des § 10a Absatz 1 Satz 1 oder Absatz 2 Satz 1 des Kreditwesengesetzes angehören, darf nicht höher sein als 2 Prozent des Gesamtbetrages der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe. ⁶Für Geldforderungen gemäß Satz 1 Nummer 2 Buchstabe a, auch in Verbindung mit Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b, und gemäß Satz 1 Nummer 3 Buchstabe b Doppelbuchstabe cc, auch in Verbindung mit Satz 1 Nummer 3 Buchstabe c, die aus der Zahlungsabwicklung von Deckungswerten entstehen, gilt § 4 Absatz 1 Satz 3 Nummer 3 Buchstabe c nicht. ⁷§ 20 Absatz 3 gilt entsprechend.

(2) Im Falle des § 2 Abs. 3 kann die Bundesanstalt Ausnahmen von den Begrenzungen gemäß Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a und b Doppelbuchstabe aa und bb, auch in Verbindung mit Buchstabe c, und gemäß Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe d Doppelbuchstabe aa und bb und Nummer 4 zulassen.

Text in der Fassung des Artikels 9 Kreditzweitmarktförderungsgesetz G. v. 22. Dezember 2023 BGBl. 2023 I Nr. 411 m.W.v. 30. Dezember 2023